Liti condominiali e rapporti di "buon vicinato": cosa c'è da sapere

Vivere in un condominio si sa, non è sempre facile e le liti o i dissapori sono alquanto frequenti.

Il più delle volte fortunatamente si risolvono in via bonaria, altre volte per situazioni più complesse e articolate occorre invece l’intervento di un Avvocato. 

Al fine di evitare un eccessivo sovraccarico di incombenze per il sistema della Giustizia italiana e rendere più snello l’intero iter burocratico, viene richiesto alle parti di tentare di raggiungere un accordo reciproco prima di avviare una vera e propria causa civile in Tribunale ricorrendo all’ istituito della mediazione; istituto che ha visto negli ultimi tempi  e in particolar modo con la “Riforma Cartabia” molteplici aggiornamenti e cambiamenti .

Quando si parla di "mediazione" si intende in generale uno strumento di conciliazione e risoluzione delle problematiche sia civili che commerciali: consente ad imprese, consumatori e privati cittadini di risolvere le controversie in un contesto informale e solitamente con tempi e costi più ridotti.

Vediamo le principali novità della mediazione in ambito di "condominio" :

1)  Legittimazione dell’amministratore di condominio: in virtù del nuovo art. 5 ter quest’ultimo potrà attivare il procedimento di mediazione o aderirvi anche senza la preventiva delibera dell’assemblea condominiale.

La scelta di conciliare o di accettare la proposta del mediatore, dovrà essere tuttavia sempre approvata dall’assemblea, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 c.c. 

2) Durata massima della mediazione: viene stabilita in tre mesi, prorogabili una sola volta previo accordo scritto dalle parti.

Il termine di tre mesi decorre dal deposito della domanda oppure, in caso di mediazione demandata su ordine del Giudice, dalla scadenza fissata dallo stesso. Il primo incontro dovrà tenersi entro un tempo ristretto e determinato, salva diversa concorde indicazione delle parti. Con il primo incontro le parti entreranno subito in mediazione, eliminando il passaggio preliminare costituito finora dall’incontro a solo scopo informativo. È evidente dunque che il compito di spiegare ai condomini i benefici e l’utilità della mediazione saranno affidati di fatto all’amministratore di condominio e all’avvocato che lo assiste. Dal momento che le parti entreranno subito in mediazione sin dal primo incontro, anche le spese di avvio della procedura e le indennità saranno da subito dovute.

3) Obbligo per il condominio di introdurre la mediazione ogni qualvolta si presenti il caso di opposizione da parte del condòmino moroso al decreto ingiuntivo in favore del Condominio. 

Principali cause di liti condominiali e le loro conseguenze giuridiche:

Le infiltrazioni di acqua (Questione molto frequente e “scomoda”)   

Nel caso di infiltrazioni provenienti da aree comuni è evidente che l’intero condominio sarà responsabile.

Sarà cioè compito dell’amministratore, provvedere alle riparazioni che si rendono necessarie e il soggetto danneggiato potrà chiedere un risarcimento, che sarà ripartito tra tutti gli altri condòmini.

Nel caso, invece, di infiltrazioni provenienti da abitazioni di altri condòmini, sarà unicamente il condòmino che vi abita ad essere ritenuto responsabile per condotta negligente .

In caso di immobile dato in locazione, ove l’inquilino sia lui stesso responsabile dei danni, sarà possibile rivalersi anche sul proprietario dell’appartamento, oltre che sull’inquilino che lo abita, a meno che il contratto di locazione non lo escluda esplicitamente.

Infatti, secondo la Corte di Cassazione (sentenza n. 21788/2015), il proprietario dell’immobile conserva infatti la custodia delle strutture murarie e degli impianti che in esso sono inseriti, mentre il conduttore diviene custode delle altre parti.

È in ogni caso possibile andare esente da responsabilità dimostrando che l’infiltrazione non è imputabile a una propria condotta colpevole (sia che ci si trovi ad essere proprietario o inquilino dell’immobile da cui proviene l’infiltrazione): occorrerà, nello specifico, provare il caso fortuito, imprevisto e imprevedibile. Ma la prova è tutt’altro che facile.

I rumori molesti

La legge di per sé non prevede espressamente un orario oltre il quale non sia più possibile emettere rumore all’intero dei condomìni, tuttavia l’art. 844 c.c., disciplina tale questione affermando che “per non essere classificato come molesto il rumore non deve superare la soglia della normale tollerabilità.”

Di norma gli orari del silenzio sono solitamente definiti dai Regolamenti Condominiali ed è bene ricordare che l’art. 70 delle disposizioni attuative del Codice Civile stabilisce per le infrazioni al regolamento di condominio, il pagamento di una somma fino a 200 Euro e, per i casi più gravi e reiterati, è prevista come extrema ratio  la previsione del reato di disturbo della quiete pubblica, punito dall’articolo 659 del Codice Penale con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda fino a 309 Euro.

In quest’ultimo caso, affinchè sia possibile sporgere querela, è necessario che gran parte del palazzo o del vicinato sia infastidito dai rumori e non una sola persona.

E comunque ribadisco ancora una volta che ritengo sempre opportuno mantenere le questioni nei binari della tutela civile.

Animali

Le norme del regolamento condominiale non possono vietare di possedere o detenere animali domestici nel proprio appartamento.

Tuttavia un regolamento potrebbe impedire la detenzione di animali in condominio solo se approvato all’unanimità da tutti i condomini e solo se si dovesse manifestare un rischio per l’igiene della collettività, così come potrebbe anche vietare il possesso di animali esotici i quali potrebbero essere considerati animali non domestici.

Per tutelare l’incolumità delle persone e degli altri animali, nelle parti comuni occorrerà rispettare alcune regole, come quella di portare il cane al guinzaglio o utilizzare la museruola se il cane è particolarmente aggressivo o appartiene alla categoria dei cani considerati a rischio, così come utilizzare sacchetto e paletta per raccogliere le feci, e, infine, premurarsi di curare l’animale se mostra segni di malattia contagiosa per altri animali o per gli esseri umani.

Interessante è, poi, la problematica degli animali che recano rumore.

Se ad esempio il cane che abbaia arreca disturbo a gran parte del condomino può essere considerato alla stregua di un rumore molesto.

Gli animali potrebbero anche provocare danni a cose, persone o altri animali.

La legge prevede la responsabilità sia civile che penale dei proprietari in caso di danni o lesioni, ad esempio tramite risarcimento del danno oppure addirittura tramite il reato di lesioni.

Bambini

È possibile che anche il rumore provocato dai bambini origini delle liti condominiali o quantomeno delle incomprensioni che comunque dovrebbero, in linea di massima, essere risolte senza l’intervento di avvocati o terzi soggetti.

La regola è sempre quella per cui i rumori non devono superare la normale tollerabilità ma, in ogni caso, si dovrà sempre tenere conto della particolare situazione, con la precisazione che rimangono sempre prioritari i bisogni e i diritti del minore.

In alcuni casi però i genitori potrebbero essere chiamati ad intervenire per ridurre le turbative dovute al rumore molesto provocato dal figlio.

Il regolamento condominiale potrà ben definire alcune fasce orarie in cui è vietato giocare in cortile, o stabilire che un certo spazio condominiale debba essere adibito a uno specifico uso: se un’area è adibita ad altro scopo, ad esempio a parcheggio o a giardino, l’utilizzo della stessa per un’attività ricreativa potrà essere legittimamente contestato da altri condomini.

Biciclette e motocicli nell’androne

L’androne è classificato come spazio comune del condominio che appartiene a tutti i condomini, i quali quindi ne possono fare uso libero, nel rispetto tuttavia di alcune condizioni (art. 1102 c.c.). Sulla base di questa circostanza è possibile che alcuni condomini utilizzino l’ingresso del palazzo per depositare biciclette o motorini.

Ma è legittimo questo comportamento? In linea di massima non è possibile parcheggiare la bicicletta o il ciclomotore nell’androne sia per il decoro, sia per il fatto che questo comportamento impedisce agli altri condomini il medesimo utilizzo, sia perché ciò finisce per alterare la destinazione cui tale spazio è designato, salva una diversa volontà dell’assemblea condominiale.

Il parcheggio nel cortile condominiale

Senza dubbio il condòmino che parcheggia la propria autovettura in una porzione di cortile condominiale, in modo da non consentire l’uso del cortile o di gran parte di esso agli altri condomini, viola il già citato articolo 1102 c.c. sull’uso della cosa comune.

Sporcizia, briciole o acqua dal balcone

L’art. 674 del Codice Penale, punisce “chiunque getti o versi, in un luogo di pubblico transito o in un luogo privato ma di comune o di altrui uso, cose atte a offendere o imbrattare o molestare persone”. Tale disposizione è collocata nell’ambito delle contravvenzioni di polizia a tutela dell’incolumità pubblica.

Per la sussistenza del reato è richiesto che la cosa gettata o versata abbia una potenzialità nociva.

 Fumi e cattivi odori

Secondo la giurisprudenza, nella condotta colpevole punita sempre dall’articolo 674 c.p. rientrano anche le molestie olfattive e quindi l’emissione di sostanze nell’aria in grado di danneggiare o anche solamente di molestare gli altri.

Ricordiamo che anche in caso di molestie olfattive ai danni di altri condomini sarà possibile, in alternativa alla denuncia, perseguire la strada di una tutela in sede civile.

Caso classico è il barbecue sul terrazzo o nel giardino di proprietà sul quale si affacciano i balconi degli altri condomini.

Concludendo, come si può notare, sono molteplici gli aspetti e le motivazioni che possono minare i rapporti di buon vicinato e creare ansie ed incomprensioni.

Mi preme rilevare che in questa sede ho evidenziato solo alcuni esempi di contravvenzioni previste dal Codice Penale ma, ricordo che è sempre bene , salvo casi particolari utilizzare e prediligere gli strumenti civilistici per chiedere tutela e tentare una soluzione conciliativa.

Lo Studio resta a completa disposizione per fornire assistenza e supporto in merito.

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